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　　展望1:政策形勢(shì)相對(duì)樂(lè)觀

　　2005年若干宏觀調(diào)控政策可能會(huì)有一些后續(xù)細(xì)則出臺(tái)，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生局部影響，例如稅收等政策的細(xì)化可能對(duì)二手房市場(chǎng)帶來(lái)不確定因素�？傮w來(lái)看，宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向微觀調(diào)控，平穩(wěn)的政策環(huán)境將增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者的信心，這也使本年度房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景看好。

　　據(jù)了解，未來(lái)房地產(chǎn)政策導(dǎo)向在五中全會(huì)建議中已有明確表露，即“穩(wěn)房”。中央兩次出臺(tái)政策都不是為了降低房?jī)r(jià)，而是改變房?jī)r(jià)增幅過(guò)快狀況，以引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)定、理性的成長(zhǎng)。

　　目前政府宏觀調(diào)控已發(fā)揮作用，因此業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)今年宏觀調(diào)控不會(huì)出臺(tái)過(guò)激政策，也不會(huì)有重?fù)舴績(jī)r(jià)的大動(dòng)作。宏觀調(diào)控政策會(huì)在進(jìn)一步落實(shí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行一些微調(diào)，如為維護(hù)金融安全，防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為金融風(fēng)險(xiǎn)，不排除出臺(tái)相關(guān)后續(xù)政策的可能性。不過(guò)，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)輕微通縮或需要擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)加快增長(zhǎng)便成為保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要措施。因此，既可拉動(dòng)投資又可帶動(dòng)消費(fèi)的房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)仍會(huì)成為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍。所以，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)行業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)政策形勢(shì)相對(duì)樂(lè)觀，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)��?huì)以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，擴(kuò)大中低檔住房供給，利于促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。

　　展望2:投、融資渠道多元化發(fā)展

　　在宏觀調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)發(fā)展商的資金鏈一再被收緊�；�于此，2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資渠道將持續(xù)多元化發(fā)展格局，REITs、基金、整售等仍是房地產(chǎn)金融業(yè)的熱點(diǎn)話(huà)題。同時(shí)，境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)投、融資控制會(huì)相對(duì)較緊，境外投、融資渠道則相對(duì)更寬；國(guó)內(nèi)銀行針對(duì)發(fā)展商的貸款相對(duì)較緊，而針對(duì)購(gòu)房終端客戶(hù)的貸款則有望松綁。

　　中國(guó)承諾2006年銀行業(yè)和流通領(lǐng)域全面開(kāi)放，以及人民幣升值預(yù)期，將吸引更多外籍客戶(hù)的房產(chǎn)投資需求，而奧運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完成及奧運(yùn)概念的強(qiáng)力推廣，將進(jìn)一步激發(fā)外地客戶(hù)的投資及自住需求。此外，對(duì)今年房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲的預(yù)期，將使北京本地客戶(hù)剛性自住需求得到更大釋放。受到新盤(pán)資源緊張的影響，業(yè)內(nèi)預(yù)期二手商品房市場(chǎng)的交易量將成為滿(mǎn)足這些剛性需求的重要補(bǔ)充力量。

　　展望3:開(kāi)發(fā)商與中介攜手發(fā)展

　　長(zhǎng)久以來(lái)，開(kāi)發(fā)商與中介公司一直互相競(jìng)爭(zhēng)。然而2005急風(fēng)暴雨般的宏觀調(diào)控風(fēng)暴則使他們成了風(fēng)雨同路人。過(guò)去多數(shù)樓盤(pán)走“建售樓部”、“廣告轟炸”的傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)模式，而今房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越理性，僅*一個(gè)好營(yíng)銷(xiāo)方案就能將房子輕易賣(mài)光的時(shí)代已一去不返。大中介公司跑馬圈地，營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)越鋪越大，其銷(xiāo)售渠道與銷(xiāo)售能力的優(yōu)勢(shì)日趨明顯。于是，銷(xiāo)售壓力加大的開(kāi)發(fā)商和生存空間擴(kuò)大的中介公司很自然地看到了對(duì)方的優(yōu)勢(shì)。業(yè)界預(yù)期，2006年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將上演一場(chǎng)兄弟聯(lián)手圖謀共同發(fā)展的大戲。

　　此外，受銷(xiāo)售層面二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的影響，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上還將出現(xiàn)縱向整合趨勢(shì)。發(fā)展商除了在傳統(tǒng)二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作外，還將進(jìn)一步加大在一級(jí)市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)力度；經(jīng)紀(jì)公司則將致力于房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)和系統(tǒng)整合，直至全面整合。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的同一環(huán)節(jié)上，還將出現(xiàn)橫向聯(lián)合趨勢(shì)。發(fā)展商之間聯(lián)合拿地，代理商之間的聯(lián)合銷(xiāo)售將成為越來(lái)越普遍的現(xiàn)象。